Обследование зданий и сооружений

Проводят техническое обследование объектов недвижимости для получения актуальных данных о реальном состоянии инженерного оборудования, а также строительных конструкций с учетом изменений во времени.

В процессе обследования изучают имеющиеся проектные документы, уточняют конструкции отдельных узлов, исследуют степень поражения материалов строительных конструкций коррозией, определяют характер армирования имеющихся железобетонных элементов, анализируют причины возникновения механических повреждений и трещин.

Проводят такие исследования в три этапа:

- первый. На этом этапе проводится сбор и детальное изучение имеющихся технических документов, обобщаются сведения по поводу строительства/эксплуатации объекта недвижимости,
- второй – проводится обследования ограждающих и несущих конструкций в наземной части здания/сооружения,
- третий. Обследуют фундаменты и грунты основания.

В ходе ознакомления с имеющимися техническими документами изучают рабочие исполнительные чертежи объекта недвижимости, акты скрытых работ, данные геологических изысканий, заключения комиссий о результатах ранее проведенных обследований. Огромное внимание уделяется имеющимся сведениям по поводу технической эксплуатации объекта недвижимости, т.е. наличию агрессивных воздействий, вибрационных технологических нагрузок, подтоплениям подвальных помещений грунтовыми, атмосферными или техническими водами, случаям промораживания оснований фундаментов и т.п.

В большинстве случаев обследование наземной части объекта недвижимости начинается с оценивания уровня соответствия конструктивных, объемно-планировочных решений здания/сооружения в натуре исходным данным конкретного проекта. При этом проверяются наиболее важные размеры конструктивных схем: высота этажей, размеры сечений несущих конструкций, длина пролетов и т.п. Обычно диагностика состояния строительных конструкций проводится с применением нескольких методов: визуального, с использованием самых простых механических инструментов, проведением лабораторных натурных испытаний, приборами неразрушающего контроля.

В ходе визуального осмотра оценивается также и физическое состояние как объекта недвижимости в целом, так и его отдельных конструктивных элементов.

Обязательно осматриваются все ограждающие и несущие конструкции сооружения/здания – фундаменты/стены, перекрытия/стропила, кровля.

Тщательно исследуют все узлы сопряжения элементов, качество сварных соединений, длину опирания. Согласно результатам визуального осмотра разрабатывают карту дефектов, проводят оценку степени физического износа определенных конструкций. Значительно в этом помогают разработанные Госгражданстроем специальные таблицы.

При визуальном осмотре обнаруживаются те конструктивные элементы, актульные несущие способности которых вызывают опасение. Это могут быть и каменные конструкции с глубокими повреждениями кладки и трещинами, и железобетонные конструкции с опасными наклонными трещинами, а также со следами коррозии арматуры.

В процессе осмотра стен определяются дефекты зоны, которые снижают прочность стеновых ограждений и теплозащиту. В панельных зданиях/сооружениях особо детально исследуют стыки стеновых панелей, ведь по причине их недостаточной герметизации довольно часто промерзают стены, возрастает их продуваемость/водопроницаемость.

В зданиях из кирпича исследуют состояние кирпичной кладки, устанавливают зоны физико-химических и механических разрушений.

Образующиеся в результате перегрузок и неравномерной усадки зданий трещины относятся к особенно опасным повреждениям. Имеющие такие повреждения участки стен исследуют при помощи инструментальных приборов методами неразрушающего контроля, при возникновении необходимости – проводят отбор проб материалов стен для последующего проведения испытаний в специальных лабораторных условиях.

Согласно результатам проведенных испытаний, а также имеющихся проверочных расчетов уточняют физический износ, проводят оценку их эксплуатационных качеств.

В процессе осмотра колон особое внимание обращается на состояние поверхностей, определение участков механических повреждений, причиненных мостовыми кранами, автотранспортом, перемещаемым грузом. Все трещины фиксируются и проводится анализ их образования. Часто трещины являются свидетельством наличия коррозий арматуры в бетоне, перегрузки колонн, снижения местной устойчивости сжатых стержней и т.д.

В рамках осмотра перекрытий изначально оценивается общее состояние элементов (настилов и балок), а уже позже – состояние полов. Если в каких-то элементах обнаруживаются значительные прогибы, следы коррозии материалов или трещины – такие материалы подвергаются дальнейшим более детальным исследованиям. Вместе с этим уточняют длину площадок опирания элементов на поддерживающие конструкции (ригели, стены, консоли колонн), проводят корректировку расчетных схем.

При осмотре покрытий главное внимание уделяется определению состояний несущих конструкций – балок/стропильных ферм, плит настила. Также обследуют утеплитель и кровлю. Каждый обнаруженный след протечки кровли, разрыва водоизоляционного ковра, зоны переувлажненного утеплителя заносятся на специальную карту дефектов кровли.

Увеличение нагрузок от водонасыщенных утеплителей обязательно учитывают в поверочных расчетах прочности покрытий, а в теплотехническом расчете учитывают снижение теплозащитных свойств утеплителя.

Цель проведения инструментального обследования объектов недвижимости – получение актуальных количественных данных о состоянии несущих/ограждающих конструкций: прочности, деформациях, влажности/трещинообразовании.